계약 갱신 청구권 예외

계약 갱신 청구권 예외 알아보시죠? 저도 같은 고민이 있었어요. 당연히 2년을 더 거주할 수 있을 줄 알고 자녀 교육이나 이사 계획을 세워두었는데, 갑자기 집주인이 실거주를 하겠다며 비워달라고 통보했을 때의 그 당혹감은 이루 말할 수 없었습니다.

 

법적으로 보장된 권리라고는 하지만, 예외 조항을 정확히 알지 못하면 대응하기가 쉽지 않습니다. 오늘은 저와 같이 계약 갱신 청구권 예외에 관심이 있으신 분들을 위해, 임대인이 정당하게 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유들을 정리해 알려드릴게요.

 

먼저, 바쁘신 분들은 아래에서 핵심 사유를 먼저 확인할 수 있습니다.

 

 

 

---

핵심 요약 가이드

• 실거주 목적: 임대인 본인 또는 직계존비속(부모, 자녀)이 실제 거주할 때
• 차임 연체: 임차인이 월세를 2회 이상 연체한 사실이 있는 경우
• 합의 보상: 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하기로 합의한 경우
• 의무 위반: 무단 전대, 고의 파손, 재건축 등의 정당한 사유 발생 시

---

계약 갱신 청구권 예외 및 거절 사유 상세 분석

1. 임대인 및 직계가족의 실제 거주

가장 빈번하게 발생하는 거절 사유는 임대인 본인이나 그의 부모, 혹은 자녀가 해당 주택에 실제 거주하려는 경우입니다. 이는 주택임대차보호법에서 가장 강력하게 보호하는 임대인의 권리 중 하나입니다.

 

다만, 법 개정 이후에는 단순히 "살겠다"는 말만으로는 부족하며, 추후 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대했을 경우 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 따라서 이 사유로 거절당할 때는 상대방의 실거주 의사를 명확히 확인하고 기록을 남겨두는 것이 중요합니다.

2. 2기의 차임액 연체 사실

임차인이 의무를 다하지 않았을 때도 권리는 소멸합니다. 여기서 '2기'란 단순히 두 번 연체한 것이 아니라, 전체 연체 금액의 합계가 두 달치 월세액에 달하는 경우를 의미합니다.

 

예를 들어 월세가 100만 원인데 미납된 총액이 200만 원이 된 적이 있다면, 현재 연체금을 모두 갚았더라도 임대인은 과거의 연체 사실을 근거로 갱신을 거절할 수 있습니다. 성실한 납부 의무는 권리 행사의 가장 기본적인 전제 조건입니다.

3. 상호 합의에 따른 상당한 보상

임대인과 임차인이 사전에 원만하게 합의하여 임대인이 이사비나 위로금 등 상당한 수준의 경제적 보상을 제공하기로 한 경우에도 갱신권 행사가 제한됩니다. 이때 주의할 점은 반드시 양측의 합의가 전제되어야 한다는 것입니다.

 

임대인이 일방적으로 보상금을 제시한다고 해서 갱신권이 자동으로 소멸하는 것은 아니며, 임차인이 이를 수용하고 합의서 등을 작성했을 때 비로소 예외 사유로 인정받게 됩니다.

 

 

 

4. 무단 전대 및 주택의 고의 파손

임대인의 동의 없이 집을 다른 사람에게 다시 임대하는 '전대' 행위는 중대한 계약 위반입니다. 또한 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우에도 주인은 계약 연장을 거절할 수 있습니다.

 

여기서 중대한 과실이란 일반적인 생활 마모가 아니라, 주택의 구조를 임의로 변경하거나 화재 등을 일으켜 건물의 가치를 현저히 훼손한 경우를 뜻합니다.

5. 재건축 계획 및 멸실 우려

건물이 노후하거나 훼손되어 안전사고의 우려가 있거나, 법령에 따른 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에도 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

 

단, 재건축의 경우에는 임대차 계약 체결 당시에 이미 구체적인 공사 시기와 소요 기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 고지했어야 합니다. 갑작스러운 재건축 통보는 정당한 거절 사유로 인정받기 어려울 수 있으므로 계약 당시의 특약 사항을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

---

결론

계약 갱신 청구권은 세입자의 주거권을 보호하는 강력한 장치이지만, 무소불위의 권리는 아닙니다. 법에서 정한 예외 사유들은 임대인의 재산권과 임차인의 거주권 사이에서 균형을 맞추기 위해 존재합니다.

 

따라서 본인의 상황이 위에서 언급한 거절 사유에 해당하지 않는지 철저히 검토해야 하며, 특히 실거주를 이유로 퇴거를 요청받았을 때는 확정일자 부여 현황 등을 통해 실제로 임대인이 거주하는지 모니터링할 필요가 있습니다. 정당한 권리를 지키기 위해서는 법률적 지식을 바탕으로 현명하게 대처하시길 바랍니다.

소액대출 300만원 신용 확인: 모바일 승인 조건부터 주의사항까지 완벽 정리

 

2026년 소액대출 300만원 신청하기 : 최적의 상품과 승인 비결 총정리

 

소액대출 300만원 무서류 가능할까? 자격 조건 및 추천 상품 완벽 가이드