전세 세입자 필독! 계약 갱신 거절당했을 때 반드시 확인해야 할 3가지

평온하게 거주하던 집에서 갑자기 집주인으로부터 "실거주할 예정이니 계약을 갱신할 수 없다"는 통보를 받으면 당혹감과 함께 이사 걱정이 앞서기 마련입니다.

 

임대차 3법으로 2+2년 거주가 보장된다고 믿었기에 준비되지 않은 퇴거 요청은 심리적으로나 경제적으로 큰 부담이 됩니다. 저 역시 계약 만료를 앞두고 임대인의 갑작스러운 변심으로 인해 법적 권리와 예외 상황을 밤새도록 찾아보며 가슴을 졸였던 기억이 있습니다.

 

오늘은 저와 같이 계약 갱신 거절을 당해 막막하신 분들을 위해, 퇴거 전 반드시 확인해야 할 핵심 3가지를 알려드릴게요.

먼저, 바쁘신 분들은 아래에서 허위 실거주 확인을 위한 확정일자 열람 권한을 먼저 확인할 수 있습니다.

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1. 갱신 거절 통보의 시점과 방식의 적절성

가장 먼저 확인해야 할 것은 집주인이 법에서 정한 기간 내에 적법하게 거절 의사를 밝혔는가 하는 점입니다. 주택임대차보호법상 임대인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 거절 통지를 완료해야 합니다.

• 통보 시점: 만약 계약 종료 2개월 전까지 아무런 의사 표시가 없었다면 '묵시적 갱신'이 성립된 것으로 봅니다. 이 경우 집주인이 뒤늦게 실거주를 주장하더라도 이미 계약은 동일한 조건으로 연장된 것으로 간주합니다.
• 증거 확보: 구두 통보보다는 문자 메시지, 카카오톡, 혹은 내용증명 등 기록이 남는 방식을 통해 거절 사유가 '실거주'임을 명확히 남겨두어야 합니다. 이는 추후 허위 실거주로 밝혀졌을 때 손해배상을 청구할 수 있는 결정적인 증거가 됩니다.

2. 실거주 주체의 정확한 범위 확인

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 때는 반드시 '직계존비속' 범위 내에서 거주가 이루어져야 합니다. 법적으로 허용되는 범위는 임대인 본인, 부모(직계존속), 자녀(직계비속)에 한정됩니다.

• 범위 외 인물: 집주인의 형제나 자매, 친척이 거주한다는 사유는 정당한 갱신 거절 사유가 되지 않습니다. 만약 이들이 거주한다고 통보받았다면 임차인은 갱신 청구권을 정당하게 행사할 수 있습니다.
• 입증 요구: 실무적으로 집주인에게 누가 거주할 예정인지 정중히 확인하고, 만약 의구심이 든다면 거주 예정자의 전입 계획 등을 문서로 요청하는 것도 하나의 방법입니다. 물론 임대인이 이를 강제로 보여줄 의무는 없으나, 대화 기록을 남기는 것 자체가 압박이 될 수 있습니다.

3. 퇴거 후 제3자 임대 여부 모니터링 (손해배상 준비)

집주인의 실거주 사유가 거짓으로 판명될 경우, 임차인은 법에 따라 강력한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이를 위해서는 퇴거 후에도 해당 주택의 현황을 추적하는 노력이 필요합니다.

• 확정일자 부여 현황 열람: 갱신을 거절당해 이사 간 전 세입자는 해당 주택에 새로운 세입자가 들어와 확정일자를 받았는지 주민센터에서 확인할 수 있는 법적 권한이 있습니다.
• 배상액 산정 기준: 만약 집주인이 실거주하지 않고 더 높은 보증금으로 새 세입자를 들였다면, 기존 임대료와 신규 임대료 차액의 2년분에 해당하는 금액 등을 배상받을 수 있습니다. 이는 이사비와 중개수수료를 상회하는 상당한 금액이 될 수 있으므로 포기해서는 안 될 권리입니다.

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정당한 권리 위에 잠자지 마세요

계약 갱신 거절은 세입자에게 매우 큰 시련이지만, 법이 정한 테두리 안에서 대응한다면 불필요한 피해를 최소화할 수 있습니다. 무조건적인 양보보다는 오늘 짚어드린 3가지 핵심 사항을 면밀히 검토하여 본인의 주거권을 보호하시기 바랍니다.

 

집주인의 실거주 주장이 정당하다면 새로운 보금자리를 찾아야 하겠지만, 부당한 요구라면 법적 절차를 통해 정당한 보상을 받아내는 것이 당연한 권리입니다.

 

오늘 정리해 드린 정보가 불안한 마음을 조금이나마 덜어드리고, 현명한 대처를 하는 데 가이드가 되었기를 바랍니다.

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