계약 갱신 청구권 예외 사례 총정리: 집주인이 실거주한다고 할 때 대처법

임대차 3법 시행 이후 세입자로서 당연히 누려야 할 권리인 줄 알았던 계약 갱신 청구권이 집주인의 '실거주 통보' 한 마디에 무용지물이 되는 상황을 겪으면 참 막막해집니다.

 

이사를 준비해야 할지, 아니면 집주인의 말이 사실인지 의심하며 법적 대응을 고민해야 할지 밤잠을 설치시는 분들이 많습니다. 저 역시 임대인과 임차인의 이해관계가 충돌하는 지점에서 어떤 정보가 정확한지 몰라 혼란스러웠던 적이 있습니다.

 

오늘은 저와 같이 계약 갱신 청구권 예외 사례에 관심이 있으신 분들을 위해, 집주인이 실거주를 주장할 때의 대처법과 정당한 거절 사유를 알려드릴게요.

 

먼저, 바쁘신 분들은 아래에서 집주인의 실거주 허위 여부 확인 방법을 먼저 확인할 수 있습니다.

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임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유

주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임차인은 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있지만, 임대인에게도 이를 거절할 수 있는 9가지 예외 조항이 명시되어 있습니다. 가장 대표적인 사유들을 정확히 파악해야 부당한 퇴거 요구에 대응할 수 있습니다.

1. 임대인 본인 및 직계존비속의 실거주

가장 빈번하게 발생하는 거절 사유입니다. 임대인 본인뿐만 아니라 부모(직계존속)나 자녀(직계비속)가 실제로 거주하려는 경우 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

 

이때 임대인은 갱신 요구 기간(종료 6개월 전~2개월 전) 내에 실거주 의사를 명확히 전달해야 합니다. 만약 임대인이 법인일 경우에는 실거주를 사유로 한 갱신 거절이 불가능하다는 점을 유의해야 합니다.

2. 임차인의 의무 위반 (차임 연체 및 부정 행위)

세입자가 임차인으로서의 의무를 다하지 않았을 때도 거절 사유가 됩니다.

• 2기의 차임액 연체: 월세를 연속해서 2번 밀리거나, 전체 미납액이 2개월 치 월세에 달하는 경우입니다.
• 부정한 방법으로 임차: 허위 신분으로 계약했거나 주거 용도가 아닌 불법적인 용도로 사용하는 경우를 포함합니다.
• 무단 전대: 임대인의 동의 없이 집을 제3자에게 재임대(전대)한 경우 권리를 보호받기 어렵습니다.

3. 주택의 파손 및 멸실

임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우입니다. 단순한 생활 마모가 아니라 구조적인 손상을 입혔을 때 해당합니다. 또한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거의 기능을 상실한 경우에도 계약 갱신은 이루어질 수 없습니다.

4. 재건축 및 철거 계획

계약 체결 당시 임대인이 향후 재건축 또는 철거 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 혹은 건물이 노후하여 안전사고의 우려가 있는 경우 갱신 거절이 가능합니다.

 

단순히 '나중에 할 계획이다'라는 막연한 주장만으로는 부족하며 구체적인 공사 시기와 소요 기간 등이 제시되어야 합니다.

5. 합의된 보상 제공

임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우입니다. 예를 들어 이사비와 복비를 지원해주기로 합의하고 임차인이 이를 수용했다면, 이후에 다시 갱신 청구권을 주장할 수 없습니다.

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집주인이 거짓으로 실거주를 주장한다면? 대처법

만약 집주인이 실거주를 핑계로 세입자를 내보낸 뒤, 다른 세입자를 들여 보증금을 올리려 한다면 이는 명백한 법 위반입니다. 임차인은 다음과 같은 단계를 통해 권리를 보호받을 수 있습니다.

1. 확정일자 부여 현황 확인

이전 세입자는 이사를 나간 후에도 해당 주택의 '확정일자 부여 현황'을 열람할 수 있는 권한이 있습니다. 이사를 간 뒤 주기적으로 주민센터나 인터넷 등기소를 통해 새로운 세입자가 들어와 확정일자를 받았는지 확인해야 합니다. 만약 실거주한다던 집주인이 아닌 제3자가 전입했다면 손해배상 청구의 근거가 됩니다.

2. 손해배상 청구 금액 계산

허위 실거주로 판명될 경우 임대인은 임차인에게 손해를 배상해야 합니다. 배상액은 다음 중 큰 금액으로 결정됩니다.

• 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 연 4% 전환)의 3개월분
• 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 임대료와 기존 임대료 차액의 2년분
• 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 실질적인 손해액 (이사비, 중개수수료 등)

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정당한 권리 행사가 주거 안정을 만듭니다

계약 갱신 청구권은 임차인의 주거권 보장을 위한 강력한 도구이지만, 법이 정한 예외 사례를 모르면 제대로 활용하기 어렵습니다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한다면 무조건 수용하기보다, 정당한 사유인지 면밀히 따져보고 추후 발생할 수 있는 허위 실거주 상황에 대비해 증거 자료를 확보해 두는 지혜가 필요합니다.

 

오늘 정리해 드린 예외 사례들과 대처법이 여러분의 소중한 주거 공간을 지키는 데 도움이 되기를 바랍니다. 법은 스스로 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다는 점을 기억하세요.

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계약 갱신 청구권 예외