보증금 돌려받지 못할 때 필수: 임차권 등기명령 신청 방법과 비용

임차권 등기명령 신청 방법 알아보시죠? 저도 같은 고민이 있었어요.

전세나 월세 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다"며 보증금을 돌려주지 않을 때의 그 막막함은 이루 말할 수 없습니다.

 

특히 이사 날짜는 정해져 있고 대출금도 상환해야 하는 급박한 상황이라면 피가 마르는 기분이 들죠. 저 역시 과거에 보증금 반환 문제로 골머리를 앓으면서, 이사를 나가면 내 우선변제권이 사라질까 봐 짐도 못 옮기고 불안해했던 기억이 생생합니다.

 

오늘은 저와 같이 보증금 미반환 문제로 고통받는 분들을 위해, 이사를 가더라도 내 보증금을 법적으로 안전하게 지킬 수 있는 임차권 등기명령 신청 방법과 비용을 확실하게 알려드릴게요.

 

먼저, 바쁘신 분들은 아래에서 대법원 전자소송을 통한 온라인 신청 절차와 준비 서류를 먼저 확인할 수 있습니다.

 

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내 보증금을 지키는 최후의 방패, 임차권 등기명령

임차권 등기명령은 계약 종료 후 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 등기부등본에 나의 임차권을 기록하는 제도입니다. 본론에서는 신청 시 반드시 알아야 할 5가지 핵심 사항을 정리해 드립니다.

1. 신청 요건: 계약 종료가 핵심

가장 중요한 전제 조건은 '임대차 계약이 종료'되어야 한다는 점입니다. 계약 기간이 남은 상태에서는 신청할 수 없습니다. 따라서 만기 2~6개월 전까지 반드시 내용증명이나 문자, 녹취 등을 통해 해지 통보를 했음을 증명해야 합니다.

 

묵시적 갱신 상태라면 해지 통보 후 3개월이 지나야 법적 효력이 발생하므로 시점을 잘 계산해야 합니다.

2. 준비 서류 꼼꼼히 챙기기

법원 방문 또는 온라인 신청 시 다음 서류가 반드시 필요합니다.

• 임대차 계약서(확정일자 포함): 복사본 또는 스캔본.
• 주민등록등본 및 초본: 전입일과 변동 내역 확인용.
• 건물 등기부등본: 정확한 주소와 소유주 확인용.
• 해지 통보 증빙 자료: 내용증명, 문자 내역, 통화 녹취 등.
• 건물 도면: 집의 일부만 임차했을 경우 필요합니다.

3. 신청 절차 및 소요 기간

과거에는 결정문이 주인에게 송달되어야 효력이 발생했으나, 현재는 법원의 결정만 내려지면 즉시 등기가 진행되도록 절차가 간소화되었습니다. 보통 신청서 접수 후 결정까지 1~2주, 등기부등본에 기재되기까지 총 2~3주 정도 소요됩니다. 반드시 등기부등본상에 '임차권'이 기재된 것을 확인한 후에 짐을 빼고 전입신고를 옮겨야 보장받을 수 있습니다.

4. 발생 비용과 청구 가능 여부

신청 시 약 3~5만 원 내외의 비용(수입인지, 송달료, 등록면허세 등)이 발생합니다. 법무사를 통할 경우 대행 수수료가 추가되는데, 이 모든 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금을 돌려주지 않아 발생한 절차이므로 소송 비용 확정 신청 등을 통해 주인에게 부담시킬 수 있다는 점을 기억하세요.

5. 임차권 등기 이후의 효과와 지연이자

등기가 완료되면 이사를 가더라도 기존의 대항력이 유지될 뿐만 아니라, 보증금 반환이 늦어지는 것에 대한 연 5%에서 12%(소송 시)의 지연이자를 요구할 수 있는 근거가 됩니다.

 

또한 임차권 등기가 된 집은 새로운 세입자가 최우선변제금을 받을 수 없기 때문에, 주인에게는 심리적으로 매우 큰 압박을 주어 보증금 반환을 앞당기는 효과가 있습니다.

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결론: 등기 확인 전까지는 절대 주소를 옮기지 마세요

결론을 말씀드리면, 보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 한다면 임차권 등기명령은 선택이 아닌 필수입니다. "금방 줄 테니 일단 이사부터 가라"는 주인의 말만 믿고 전출을 하는 순간, 여러분이 가진 법적 우선순위는 신기루처럼 사라지게 됩니다.

 

조금 번거롭더라도 법적 절차를 먼저 밟고, 등기부등본에 내 이름이 새겨진 것을 확인한 뒤에 움직이는 것이 소중한 재산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

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