오피스텔 주택수 포함 기준: 취득세와 양도세 계산 시 주의할 점

오피스텔 주택수 포함 기준 알아보시죠? 저도 같은 고민이 있었어요.

수익형 부동산의 대표 주자인 오피스텔은 세법상 '박쥐' 같은 존재입니다. 취득할 때는 업무시설인데, 보유하거나 팔 때는 주거용으로 돌변하기 때문이죠.

 

저 역시 처음 오피스텔을 매수할 때 취득세만 생각했다가, 나중에 기존 아파트를 팔 때 오피스텔이 주택 수에 합산되어 비과세 혜택을 못 받을 뻔한 아찔한 경험이 있습니다.

 

오늘은 저와 같이 오피스텔 보유로 인한 세금 폭탄을 피하고 싶은 분들을 위해, 2026년 기준 취득세와 양도세 계산 시 반드시 알아야 할 주택 수 포함 기준을 완벽히 정리해 드릴게요.

 

먼저, 바쁘신 분들은 아래에서 취득 시점 및 용도에 따른 주택 수 합산 여부를 먼저 확인할 수 있습니다.

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오피스텔 세금, '공부상 용도'보다 '실질 사용'이 우선입니다

오피스텔은 건축법상 업무시설이지만, 세법에서는 실제 어떻게 사용하느냐를 가장 중요하게 봅니다. 본론에서는 세목별로 달라지는 주택 수 산정 기준 5가지를 정리해 드립니다.

1. 취득세: 2020년 8월 12일이 '운명의 날'

오피스텔을 살 때 내는 취득세는 무조건 4.6%(단일세율)입니다. 하지만 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 살 때는 이야기가 달라집니다.

• 2020년 8월 12일 이전 취득: 주거용으로 써도 다른 주택 취득세 계산 시 주택 수에서 제외됩니다.
• 2020년 8월 12일 이후 취득: '주거용'으로 재산세가 부과되고 있다면, 다른 주택 취득 시 주택 수에 포함되어 다주택자 중과세율이 적용될 수 있습니다.

2. 양도세: 실제 거주 중이면 무조건 주택

양도소득세는 '실질과세 원칙'을 가장 엄격하게 따집니다. 공부상 업무시설이라도 임차인이 전입신고를 하고 살고 있거나, 내부 시설(취사, 바닥 난방 등)이 주거 형태라면 양도세 계산 시 100% 주택으로 봅니다.

 

이로 인해 기존 보유한 아파트의 1세대 1주택 비과세 혜택이 날아갈 수 있으니 매도 전 반드시 용도를 확인해야 합니다.

오피스텔 주택수

3. 소형 신축 오피스텔 주택 수 제외 특례 (2024~2027)

정부의 공급 대책에 따라 2024년 1월부터 2027년 12월까지 준공 및 취득하는 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억/지방 3억 이하)은 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택 수에서 제외되는 특례가 2026년 현재도 적용 중입니다. 다만, 기존 1주택자가 이를 살 경우 '1세대 1주택 비과세 혜택'까지 유지해주는 것은 아니니 주의가 필요합니다.

4. 시가표준액 1억 이하의 예외

취득세 계산 시, 시가표준액(공시가격) 1억 원 이하의 소형 오피스텔은 주택 수 산정에서 제외됩니다. 이는 노후화된 소형 오피스텔의 거래를 돕기 위한 규정으로, 주택 수 합산이 부담스러운 분들이 투자용으로 가장 많이 활용하는 기준이기도 합니다.

5. 업무용 증명과 부가세 환급의 관계

오피스텔을 업무용으로 인정받아 주택 수에서 빠지려면, 사업자 등록을 하고 임차인이 실제로 사무실로 사용해야 합니다. 이때 분양 당시 환급받았던 부가가치세를 유지할 수 있지만, 만약 도중에 주거용으로 전환하면 환급받았던 부가세를 다시 반납해야 할 뿐만 아니라 그때부터는 주택 수에 합산된다는 점을 명심해야 합니다.

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결론: 내 오피스텔의 '현재 신분'을 먼저 확인하세요

결론적으로 오피스텔은 언제 샀는지, 현재 누가 어떻게 쓰는지에 따라 천국과 지옥을 오갑니다. 특히 2020년 8월 이후 취득한 오피스텔을 가진 분들이라면, 다른 아파트를 팔기 전에 반드시 해당 오피스텔이 주거용으로 간주되고 있지는 않은지 세무 전문가와 상의해야 합니다.

 

소형 신축 오피스텔 특례 제도처럼 복잡한 규정들이 얽혀 있으므로, 본인의 사례가 어디에 해당하는지 꼼꼼히 따져보는 지혜가 필요합니다.

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